Acheter en concubinage

L'indivision

Solution la plus couramment utilisé par les concubins, ceux-ci deviennent propriétaires indivis du logement familial en achetant tous les deux le bien immobilier. L'acte d'achat précisera dans quelle proportion chaque concubin est propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition, notamment en matière d'emprunt.

Mieux vaut que cette répartition légale de la propriété du bien corresponde à la réalité de l'apport de chacun:

• En cas de séparation, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra  en prouver la réalité et démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.
• En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et donc réclamer des droits à 60% sur le "cadeau" ainsi offert.

Sauf mention contraire insérée dans l'acte d'achat, et si les concubins ont signé un pacte civil de solidarité avant d'acheter le logement, ils sont propriétaires indivis par moitié du logement.

Les inconvénients de l'indivision

L'indivision présente un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" ( d'après le Code Civil, article 815 ).

Au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente. De même en cas de décès d'un des deux concubins : ses héritiers se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent aussi provoquer la vente du bien immobilier.

Voici les conseils pour limiter ce risque:

• Les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire d'une durée maximale de cinq ans renouvelable. Cette convention, interdit toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur.
• Les concubins peuvent signer un Pacs. Le concubin survivant signataire peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement, moyennant le versement éventuel d'une soulte aux héritiers.
• Les concubins peuvent prévoir l'insertion d'une clause de rachat au profit du survivant. Ce concubin survivant pourra racheter leurs quote-parts aux héritiers du concubin défunt.

La Société Civile immobilière ou S.C.I

Il suffit de créer avant d'acheter une société civile immobilière en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette société qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. 

En voici les avantages:

• En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant que ndans l'indivision: les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts de la société constituée.
• Constitué de parts sociales, le patrimoine est facilement partageable.

Mais sur le plan fiscal, les concubins restent désavantagés : qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'un logement, la transmission par donation ou succession demeure onéreuse.

Les solutions sont donc intéressantes mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement est relativement lourd et entraîne des frais comptables et administratifs.

La tontine

La tontine ou clause d'accroissement, intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien en commun. Insérée dans le contrat, celle-ci prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.

Conséquence: le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas de transmission entre le concubin défunt et le concubin survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles des libéralités et de la réserve héréditaire.

Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux . Seule condition exigée : la valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 €. L'intérêt de la tontine reste limité en raison du faible plafond d'exonération. Mais la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI: il faut l'accord des deux parties pour vendre le bien immobilier.